A modern ingatlanfejlesztési piacon a siker már nem csupán a négyzetméterekben és a lokációban mérhető. A beruházóknak egyre komplexebb szempontrendszernek kell megfelelniük, amelyben a fenntarthatóság, az energiahatékonyság és a felhasználói jóllét kulcsfontosságú szerepet játszik. Ebben a bonyolult környezetben nyújtanak nélkülözhetetlen iránymutatást a zöld épületminősítési rendszerek, mint például a brit BREEAM, az amerikai LEED vagy a felhasználói élményre fókuszáló WELL. Ezek a rendszerek nem csupán divatos címkék, hanem objektív, mérhető kritériumok alapján értékelik az épületeket, igazolva azok környezettudatos és emberközpontú kialakítását.
A minősítési folyamat egyfajta minőségbiztosítási keretrendszert is ad a projektnek, a tervezés korai szakaszától kezdve egészen az átadásig és az üzemeltetésig. Segít a célok kitűzésében, a fenntartható megoldások tudatos integrálásában és a teljes projektcsapat – építészek, gépészek, kivitelezők – munkájának összehangolásában.
A minősítések életre keltek: BREEAM és LEED
A BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) a világ első, 1990-ben Nagy-Britanniában létrehozott környezettudatos épületminősítési rendszere. Komplex megközelítésével az épületek teljes életciklusát vizsgálja, a tervezéstől kezdve a kivitelezésen át egészen a használatig és a bontásig. Tíz fő kategóriában – többek között menedzsment, egészség és jóllét, energia, víz, anyaghasználat, hulladék, biodiverzitás – gyűjthetők pontok, és az elért pontszám alapján kapja meg az épület a „Megfelelt”, „Jó”, „Nagyon jó”, „Kiváló” vagy „Kiemelkedő” besorolást. A BREEAM rendkívül rugalmas és jól adaptálható a helyi szabályozási és piaci viszonyokhoz, ami hozzájárult globális elterjedéséhez, különösen Európában. A rendszer nagy hangsúlyt fektet a projektmenedzsmentre, a fenntartható beszerzési láncokra és az ökológiai értékek megőrzésére is.
A LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) az Egyesült Államokból indult útjára, és mára a BREEAM legfőbb globális versenytársává vált. Hasonlóan holisztikus szemléletű, de némileg eltérő súlyozással és kategóriákkal dolgozik. A LEED pontozási rendszere olyan területekre fókuszál, mint a fenntartható telek, vízhatékonyság, energia és atmoszféra, anyagok és erőforrások, valamint a belső környezet minősége. A rendszer különböző szinteket – „Minősített”, „Ezüst”, „Arany” és „Platina” – különböztet meg az elért pontszámok alapján. A LEED különösen erős az energiahatékonyság és a szén-dioxid-kibocsátás csökkentésének számszerűsítésében, és gyakran szigorúbb előfeltételeket támaszt bizonyos kritériumok teljesítéséhez.
Egy beruházó számára a két rendszer közötti választás több tényezőtől függ. Meghatározó lehet a projekt földrajzi elhelyezkedése, a célzott bérlői kör elvárásai, valamint a projekt specifikus adottságai. Míg a BREEAM európai gyökerei miatt jobban illeszkedhet az itteni gyakorlatokhoz, addig az amerikai hátterű multinacionális cégek gyakran a LEED minősítést részesítik előnyben, mivel azt ismerik jobban a saját piacukról. Fontos azonban látni, hogy mindkét rendszer ugyanazon cél felé mutat: egy olyan épített környezet létrehozása, amely környezetileg felelős, gazdaságilag életképes és egészséges a használói számára. A KÉSZ Group TILIA irodaház projektje kiváló példa a BREEAM „Nagyon jó” minősítésének sikeres megszerzésére, amely igazolja az épület magas szintű környezettudatos és fenntartható kialakítását.
A fókuszban az ember: A WELL minősítés
Míg a BREEAM és a LEED elsősorban az épület környezetre gyakorolt hatásaira koncentrál, addig a WELL Building Standard egy újabb, de annál fontosabb szempontot helyez a középpontba: az emberi egészséget és jóllétet (well-being). A WELL az első olyan minősítési rendszer, amely kizárólag arra fókuszál, hogy az épített környezet hogyan hat a benne tartózkodók fizikai és mentális állapotára. A rendszer több mint száz teljesítményalapú kritériumot sorol fel hét fő koncepció köré csoportosítva: levegő, víz, táplálkozás, fény, fitnesz, kényelem és tudat. Ez a megközelítés orvosi és tudományos kutatásokon alapul, és konkrét, mérhető paraméterekhez köti a felhasználói élmény javítását.
A WELL minősítés megszerzése egy beruházó számára egyértelmű üzenetet közvetít a piac felé: ez az épület nemcsak „zöld”, hanem az emberi szempontokat is a legmagasabb szinten veszi figyelembe. A mai kiélezett munkaerőpiaci versenyben a vállalatok számára kulcsfontosságúvá vált a tehetségek bevonzása és megtartása. Egy WELL minősített irodaház, amely bizonyítottan javítja a dolgozók közérzetét, kreativitását és produktivitását, komoly versenyelőnyt jelenthet a bérlők számára.
A beruházói előnyök számszerűsítve
A zöld minősítések megszerzése kétségtelenül többletköltséggel jár a tervezési és kivitelezési fázisban, azonban ez a befektetés a beruházó számára többszörösen megtérül az épület életciklusa során. Az egyik legfontosabb pénzügyi előny az alacsonyabb üzemeltetési költség. A minősített épületek energia- és vízhatékonysági megoldásai – mint a jobb hőszigetelés, a hatékony gépészeti rendszerek, a LED világítás vagy a víztakarékos csaptelepek – jelentős, akár 20-30%-os megtakarítást eredményezhetnek a havi rezsiszámlákon. Ez a költségelőny nemcsak a bérlők számára vonzó, de növeli az ingatlan nettó működési bevételét (NOI) és ezáltal az értékét is.
Az értékállóság szintén kulcsfontosságú tényező. A folyamatosan szigorodó környezetvédelmi szabályozások és a növekvő energiaárak világában a zöld minősítéssel nem rendelkező, elavult épületek („barna” épületek) gyorsan veszítenek értékükből és versenyképességükből. Egy minősített épület ezzel szemben időtálló befektetés, amely megfelel a jövő elvárásainak is, így kevésbé van kitéve az avulás kockázatának.
Gyakorlati megvalósítás
A zöld minősítés megszerzése nem csupán adminisztratív feladat, hanem egy komplex, szakértelmet igénylő folyamat, amely számos buktatót rejthet magában. Az egyik leggyakoribb hiba, ha a beruházó túl későn, már a tervezési folyamat előrehaladott szakaszában dönt a minősítés mellett. Ilyenkor a szükséges módosítások már sokkal költségesebbek és nehezebben integrálhatók, mintha a kezdetektől fogva a koncepció részét képezték volna. A siker kulcsa az akkreditált minősítő szakértő minél korábbi bevonása, aki már a telekválasztás és a koncepcióalkotás során segíthet a helyes irányok kijelölésében. A dokumentáció pontossága és hiánytalansága szintén kritikus pont. A minősítési rendszerek rendkívül szigorú dokumentációs követelményeket támasztanak, igazolni kell a beépített anyagok eredetét, a kivitelezés minőségét, a mérések és a számítások helyességét. Ez precíz projektmenedzsmentet és a teljes beszállítói lánc bevonását igényli. A KÉSZ Group esetében a vertikális integráció, vagyis hogy a tervezéstől a kivitelezésen át az acél- vagy betonelem-gyártásig számos területet saját kézben tartanak, jelentősen megkönnyíti ezt a folyamatot, hiszen a szükséges adatok és igazolások házon belül rendelkezésre állnak.
Bár a minősítés hosszú távon megtérül, a kezdeti többletköltségekkel számolni kell a projekt költségvetésében. Fontos, hogy a beruházó ne csak a kötelező előfeltételekre koncentráljon, hanem azokat a krediteket válassza, amelyek a leginkább illeszkednek a projekt adottságaihoz és a legnagyobb megtérülést ígérik.
(x)
